第二十八章 玩法
是用私募杠杆垫资拿地，是在信托的基础上，再找私募垫资，然后继续拿地，不过私募的利率也高，普遍要16-18%。
然后就是拿施工证跟银行抵押，拿到钱之后，还私募的垫资。
这时候，开发商虽然身无分文，无法开工，但它却可以支付总包商业承兑汇票（俗称打白条，某公司暴雷后白条很出名啊），相当于总包自己垫资开工。
然后就是盖楼，取得预售证，卖三块地的楼，还债，三年后竣工，这时候大概能赚到比之前多的多的钱，毕竟是三块地，哪怕要还掉高额的利息。
这种玩法已经是属于【空手套白狼】了！
但在这种玩法上面，还有更套路的玩法，那就是叠加无限层杠杆。
这里还有三个手段：
一个是拖总包的工程款，能拖多久就拖多久，拿着这些没利息的钱去找信托或者私募加杠杆继续拿地盖房，把上面的套路嵌套着玩无数遍。
第二个是，收到预付款后，不用等3年交房后才去拿新地盖房，他可以立马就挪用预付款，找到信托和私募加杠杆拿地。
第三个是，部分楼房不予网签，抵押给总包或者第三方公司发行债券，拿到一笔新的融资，再去拿地盖房。（抵押的这部分房产，如果几年后升值了，开发商还能赚差价）
每一个项目都可以这么玩，理论上可以无限循环下去。
这就是为什么有些房企可以5年内，从1千亿做到1万亿的原因。
通过上述的手法，开发商可以大笔捞钱，但有些捞得多，有些捞得少。这其中的关键就是周转率。换句话说就是拿地要快，开盘要快，预售要快，收钱要快！
这个循环一年转一次只能赚50亿，一年转5次，就能赚250亿。
假设一笔资金的年利息是12%，如果周转快，一年用5次，每次利息就变成2.4%了。是不是很惊喜？
2.4%的利息简直便宜死了。
除了周转率之外，规模大也是重要的一个赚钱指标。
小规模的开发商，手上只有一个楼盘，周转再快也只能玩一把，盈利非
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